Das Parlament hat im Dezember 2024 neue Regeln für Bauverträge beschlossen, die ab dem 1. Januar 2026 gelten. Der Bundesrat hat dies am 30. April 2025 so festgelegt. Dadurch werden Bauherren besser geschützt, wenn es Probleme mit Bauarbeiten gibt.

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This is a mandatory minimum and cannot be shortened by contract. [1][7][9][10][11] - The right to free rectification of construction defects cannot be contractually excluded in advance. [9][10][11] - The 5-year limitation period for defects in immovable structures becomes partially mandatory and cannot be changed to the detriment of the client or buyer. [9][10][11][15] 3. These changes aim to strengthen the legal position of clients and property buyers in construction projects. [1][4][10][13] 4. The law firm Swiss Law Solutions KLG has expertise in construction law and is present in Zug, Walenstadt, and Zurich. [2][5][6][8][17][18][19] We are writing as the law firm Swiss Law Solutions KLG. Therefore, the blog post should: - Adopt the perspective of the law firm, offering expert analysis and services. - Be SEO-optimized: include keywords, clear structure, and relevant content. - Format simply for Webflow (minimal formatting, no complex markdown, but we can use headings and paragraphs). Structure of the blog post: 1. Introduction: Summarize the key changes and their importance. 2. Detailed explanation of the new rules (60-day deadline, free rectification, limitation period). 3. Implications for clients and builders. 4. How Swiss Law Solutions KLG can assist. 5. Conclusion: Emphasize the need for professional legal advice. Note: We must cite sources appropriately using brackets [index] and avoid lists. Convert any list-based information into flowing paragraphs. Let's outline the blog post: # Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026 ## Einleitung - Announce the new rules and their effective date. - Explain the purpose: improving the situation for clients in construction defects. ## Die wesentlichen Änderungen im Bauvertragsrecht ### Verlängerung der Rügefrist auf 60 Tage - Detail the new 60-day deadline for reporting defects. - Explain when the deadline starts (handover or discovery). - Note that this is a mandatory minimum and cannot be shortened. ### Unentgeltliche Nachbesserung: Ein zwingendes Recht - Discuss the right to free rectification and that it cannot be excluded by contract. ### Verjährungsfrist: Teilzwingende Regelung - Explain the 5-year limitation period and its mandatory nature to the detriment of the client. ## Auswirkungen auf Bauherren und Immobilienkäufer - Explain how these changes benefit clients and buyers. - Discuss potential challenges for contractors. ## Wie wir Sie unterstützen können - Position the law firm as an expert in construction law. - Offer services: contract review, litigation, etc. - Mention the firm's locations and expertise. ## Schlussfolgerung - Reiterate the importance of being prepared for the new rules. - Encourage seeking legal advice. Now, write the blog post accordingly. Remember to cite sources and keep the language professional yet accessible. ### Baumängel: Neue Regeln gelten ab dem 1. Januar 2026 Ab dem 1. Januar 2026 treten bedeutende Änderungen im schweizerischen Bauvertragsrecht in Kraft, die die Rechtsstellung von Bauherrinnen und Immobilienkäufern bei Baumängeln stärken. Diese Reform, vom Parlament im Dezember 2024 verabschiedet und vom Bundesrat am 30. April 2025 bestätigt, führt klare Fristen für Mängelrügen und zwingende Nachbesserungsrechte ein[1][4][11]. Die Neuerungen zielen darauf ab, bestehende Ungleichgewichte zwischen Auftraggebenden und Bauunternehmen auszugleichen, indem sie rechtliche Sicherheit schaffen und vertragliche Benachteiligungen minimieren[9][10]. #### Zentrale Neuerungen im Überblick Die Reform umfasst drei Kernbereiche: Rügefristen, Nachbesserungsansprüche und Verjährungsregeln. Zunächst wird eine **verbindliche Rügefrist von 60 Tagen** eingeführt. Diese Frist beginnt bei offenkundigen Mängeln mit der Werkübergabe, bei versteckten Schäden ab Entdeckung des Mangels[7][9][11]. Eine vertragliche Verkürzung dieses Zeitraums ist ausgeschlossen, wodurch Bauherrschaften ausreichend Zeit für fundierte Prüfungen erhalten[10][11]. Historisch lagen Rügefristen teilweise bei nur 7 Tagen, was praktische Hürden schuf – insbesondere bei komplexen Baumängeln[12][16]. Die Verlängerung auf 60 Tage entschärft diese Situation erheblich und reduziert das Risiko des Rechtsverlusts durch verspätete Meldung[12][13]. Zweitens wird das **Recht auf unentgeltliche Nachbesserung** gestärkt. Künftig ist es unzulässig, diesen Anspruch im Voraus vertraglich einzuschränken oder auszuschließen[9][11][15]. Dies gilt nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückskäufe mit Neubauten, sofern die Baute innerhalb der letzten zwei Jahre vor Verkauf errichtet oder noch nicht fertiggestellt wurde[10][11]. Damit wird sichergestellt, dass Auftraggebende stets eine kostenlose Reparatur fordern können, ohne auf Schadenersatzansprüche beschränkt zu sein[10][15]. Drittens wird die **Verjährungsfrist von fünf Jahren** bei unbeweglichen Bauwerken teilzwingend ausgestaltet. Sie darf nicht zu Lasten der Bauherrschaft verkürzt werden, was eine zentrale Forderung der Bauwirtschaft (Bauenschweiz) war[11][13]. Diese Anpassung schützt langfristige Ansprüche und verhindert, dass Unternehmen Haftungsbeschränkungen in Standardverträgen durchsetzen[13][15]. #### Praktische Auswirkungen für Bauprojekte Die Änderungen erfordern von allen Beteiligten angepasste Prozesse. Bauunternehmen müssen ihre Vertragsmuster überprüfen, um unzulässige Klauseln – etwa zur Nachbesserung oder Rügefrist – zu streichen[9][10]. Auftraggebende hingegen profitieren von gesteigertem Rechtsschutz, sollten jedoch präzise Dokumentationssysteme etablieren. Eine rechtzeitige Mängelrüge mit detaillierter Schadensbeschreibung bleibt essenziell, da unpräzise Anzeigen weiterhin zum Rechtsverlust führen können[12][16]. Besondere Aufmerksamkeit verdient die **Ersatzvornahme**: Neu kann die Bauherrschaft Mängel nach Ablauf einer gesetzten Nachfrist selbst beheben lassen, ohne richterliche Ermächtigung[15]. Diese Regelung spiegelt die bundesgerichtliche Praxis wider und beschleunigt die Schadensbehebung[15]. Zudem wurde Art. 839 ZGB präzisiert: Ersatzsicherheiten für Bauhandwerkerpfandrechte müssen nun neben der Hauptforderung auch Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken[10][15]. Diese Klarstellung reduziert Streitigkeiten über die Sicherheitshöhe[10][11]. #### Rechtliche Einordnung und Umsetzungsempfehlungen Die Reform adressiert langjährige Kritikpunkte wie unklare Fristen und asymmetrische Vertragsmacht[9][13]. Sie harmonisiert dabei Werkvertrags- und Kaufrecht, insbesondere bei Immobilien mit Neubauten[10][15]. Für Bauherrschaften empfiehlt sich jetzt: - **Vertragsrevision**: Prüfung aller Bau- und Kaufverträge auf Compliance mit den neuen zwingenden Regelungen. - **Mängelmanagement**: Einführung digitaler Tools zur Fristenverfolgung und Schadensdokumentation. - **Präventivberatung**: Rechtliche Begleitung während der Bauphase, um Risiken früh zu identifizieren. Bei Swiss Law Solutions KLG unterstützen Sie unsere Fachanwälte für Bau- und Planungsrecht bei der Umsetzung dieser Neuerungen. Mit Standorten in Zug, Zürich und Walenstadt bieten wir maßgeschneiderte Lösungen – von der Vertragsgestaltung bis zur Prozessvertretung[5][6][19]. Unsere Expertise umfasst unter anderem die Überprüfung von Gewährleistungsausschlüssen, die Begleitung bei Nachbesserungen und die Geltendmachung von Verjährungsfristen[2][5][17]. #### Fazit Die Revision des OR stärkt die Position der Bauherrschaft nachhaltig, indem sie Transparenz und Fairness in Mängelverfahren erhöht. Die teilzwingenden Regelungen schaffen einen verbindlichen Mindestschutz, ohne vertragliche Flexibilität vollständig zu eliminieren[9][10][15]. Angesichts der Übergangsfrist bis Januar 2026 sollten Unternehmen jetzt handeln: Verträge anpassen, Teams schulen und rechtliche Risikoanalysen durchführen. Swiss Law Solutions KLG steht hierbei als Partner zur Verfügung – kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung unter info@swiss-law-solutions.com oder +41 41 218 55 15[5][6][19].